۱- اهمیت موضوع مالیات فعالیت ساختمان سازی
۱-۱- این مطلب برای چه کسانی مفید است
این مطلب حقوقی برای اشخاص فعال در ساخت و ساز و وکیل مالیاتی ( با ظرفیت ها و مزایای داشتن وکیل مالیاتی آشنا شوید) مفید است.
۱-۲- ویژگی حقوقی مالیات ساخت و ساز
فعالیت به ساخت و فروش هر نوع ساختمان نوعی فعالیت انتفاعی است و موجب تحصیل درآمد و هزینه هایی برای سازنده است. از سوی دیگر مواد قانونی و نیز آیین نامه و بخشنامه های مالیاتی ویژه ای برای جنبه های مالیاتی فعالیت ساخت و فروش ساختمان وجود دارد که باعث برخی تفاوت ها با سایر فعالت های مالیاتی می شود در نتیجه آگاهی از این قواعد مالیاتی برای تمام فعالین در این فعالیت برای حفظ حقوق مالی خود ضروری است.
۲- مالیات بر ساخت و ساز توسط اشخاص حقیقی و اشخاص حقوقی
کسانی که به کار ساخت و ساز مشغولند از نظر قانونی بسته به اینکه شخص حقیقی باشند یا شخص حقوقی ( انجام کسب و کار با تاسیس شرکت بهتر است یا بدون تاسیس شرکت) مشمول مقررات مالیاتی مربوطه خواهند بود. اگرچه وضعیت مالیاتی شخص حقیقی با وضعیت مالیاتی شخص حقوقی دارای تفاوت هایی بویژه در مورد نرخ مالیاتی ( اصطلاحات کلیدی در قانون مالیات های مستقیم) و برخی تکالیف مالیاتی ( تکالیف مالیاتی شرکت ها و صاحبان کسب و کار در مورد مالیات بر درآمد) هستند با این حال مسائل و مقررات مشترک مالیاتی فراوانی دارند.
۲-۱- مالیات در مورد ساخت و ساز توسط شخص حقیقی
در مواردی که شخص سازنده ی فروشنده ( بساز بفروش) شخص حقیقی باشد، بعنوان صاحب شغل مشمول مالیات و تکالیف مالیاتی موضوع “مالیات بر درآمد مشاغل “خواهد بود.
۲-۲- مالیات در مورد ساخت وساز توسط شخص حقوقی
ولی در مواردی که سازنده ی فروشنده، شخص حقوقی مثلاً شرکت باشد در این صورت شرکت بعنوان شخص حقوقی مشمول مالیات ذیل منبع مالیاتی “مالیات بر درآمد شخص حقوقی” خواهد شد.
۲-۳- بنای ساختمان بطور غیر تجاری
همچنین توجه داشته باشید که بین موردی که شخص بعنوان سازنده ی حرفه ای به این کار مشغول است با کسی که بطور موردی نسبت به ساخت و فروش ملک خود اقدام می کند از نظر مالیاتی تفاوت وجود دارد و مقرارت مالیاتی در این مطلب صرفاً در مورد سازندگان حرفه ای ساختمان است.
۳- اقلام مالیات فعالیت ساخت و ساز
سازندگان ساختمان، مشمول چندین مالیات بابت ساخت و فروش ساختمان هستند؛ ۱- بابت هر مورد فروش ساختمان و واحد ساختمانی باید مالیات نقل و انتقال قطعی ملک را بپردازند ۲- بعلاوه باید ۱۰ درصد ارزش معامله ای را در اولین نقل و انتقال ساختمان نیز بعنوان مالیات علی الحساب بپردازند. ۳- بابت درآمد سالیانه ناشی از فعالیت ساخت و فروش ساختمان مشمول مالیات بر درآمد سالیانه نیز هستند.
۴- مالیات نقل و انتقال ساختمان
سازنده و فروشنده ساختمان به هنگام فروش ساختمان و واحد ساختمانی خود باید ۵ درصد از ارزش معاملاتی ساختمان مورد انتقال ( ماخذ مالیات) را بعنوان مالیات نقل و انتقال پرداخت کند. در نظر داشته باشید تا زمانی که شما بعنوان فروشنده این مالیات را پرداخت نکنید و گواهی پرداخت این مالیات را ارائه ندهید، تنظیم سند انتقال در دفتر اسناد رسمی صورت نخواهد گرفت. ضمناً به محض دریافت مالیات نقل و انتقال واحد ساختمانی، اطلاعات آن به اداره امور مالیاتی مربوطه جهت استفاده در تعیین درآمد عملکرد سالیانه سازنده ارسال می گردد.
۵- مالیات علی الحساب فعالیت ساخت و ساز
۵-۱- پرداخت علی الحساب مالیات عملکرد ساخت و ساز
علاوه بر مالیات نقل و انتقال بابت فروش هر نوع ساختمان، سازنده باید هنگام اولین انتقال هر واحد ساختمان خود، معادل ده درصد ارزش معاملاتی ساختمان یا واحد ساختمانی مورد نقل و انتقال را به عنوان علی الحساب مالیات بر درآمد سالیانه خود پرداخت کند.
لازم به ذکر است چنانچه سازنده، واحد ساخته شده را همراه با حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه واگذار کند، وجوه دریافتی بابت حق سرقفلی و کسب و پیشه مشمول علی الحساب ده درصدی یاد شده نخواهد بود ولی بعنوان موارد درآمد وی برای محاسبه درآمد عملکرد سالیانه لحاظ خواهد شد.
توجه داشته باشید که در مورد ساخت و فروش توسط اشخاص حقیقی، اگر اولین نقل و انتقال قطعی املاک بعد از گذشت سه سال از تاریخ صدور پایان کار ساختمان باشد، تکلیفی به پرداخت مالیات علی الحساب یاد شده نخواهد بود ولی در موردی که سازنده شخص حقوقی باشد، این مالیات علی الحساب به هر حال باید پرداخت شود. همچنین ساخت و ساز در شهرهای زیر صد هزار نفر نیز مشمول مالیات علی الحساب یاد شده نیستند.
۵-۲- کسر کردن مالیات علی الحساب پرداختی از مالیات قطعی عملکرد سازنده
توجه داشته باشید مبالغ پرداختی یاد شده فقط بصورت علی الحساب است و مالیات قطعی سازندگان بابت درآمد سالیانه، پس از رسیدگی مربوط به عملکرد سال مربوطه تعیین می شود و به همین دلیل نیز مبالغ علی الحساب پرداختی ساخت و ساز املاک، پس از قطعی شدن مالیات درآمد سالیانه ( بیست راهکار قانونی برای کاهش مالیات)، به حساب پرداختی های مالیاتی سازنده منظور می شود و چنانچه در رسیدگی به مالیات عملکرد سالیانه، معلوم شود که مالیات سالیانه کمتر از جمع علی الحساب های پرداختی است، اداره امور مالیاتی باید اضافه دریافتی را به سازنده مسترد کند ولی اگر در این رسیدگی معلوم شود که مالیات بر درآمد سالیانه سازنده، از جمع مالیات های علی الحساب سالیانه بیشتر است سازنده باید مابه التفاوت مالیات را پرداخت کند.
۶- مالیات بر درآمد عملکرد سالیانه فعالیت ساخت و ساز
۶-۱- درآمد مشمول مالیات عملکرد ساخت و ساز
این مالیات در واقع مالیات اصلی بابت درآمد سالیانه شخص سازنده است. این مالیات به درآمدهای مودی از جمله درآمدهای ناشی از ساخت و ساز تعلق می گیرد.
مالیات قابل پرداخت سازنده، پس از تعیین جمع درآمدهای سالیانه وی و کسر کردن هزینه های قابل قبول مالیاتی ( پانزده مورد خاص هزینه قابل قبول مالیاتی) و لحاظ معافیت ها ( با امتیازات و تسهیلات مالیاتی قابل استفاده آشنا شویم)و با اعمال نرخ مالیاتی بر آن معین می شود.
چنانچه سازنده، واحد های خود را همراه با حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه واگذار کند، درآمد بابت حق سرقفلی و کسب و پیشه، از موارد درآمد وی خواهد بود. چنانچه سازنده، واحد ساختمانی را پیش فروش کرده باشد، درآمد حاصل از پیش فروش، در محاسبه درآمد مالیات عملکرد سالیانه لحاظ خواهد شد.
۶-۲- نرخ مالیات عملکرد ساخت و ساز
نرخ مالیاتی ( اصطلاحات کلیدی در قانون مالیات های مستقیم) درآمد سالیانه ساخت و ساز در موردی که سازنده شخص حقوقی باشد ۲۵ درصد از درآمد مشمول مالیات خواهد بود و در موردی که شخص حقیقی باشد این نرخ از ۱۵ درصد شروع شده و با افزایش درآمد بطور پلکانی تا ۲۵ درصد هم می رسد.
۷- تکالیف مالیاتی سازندگان ساختمان
علاوه بر تکالیف مربوط به پرداخت مالیات های مربوطه که گفته شد سازنده و فروشنده ساختمان، تکالیف مالیاتی دیگری نیز دارند. با توجه به اینکه عدم انجام این تکالیف موجب جرایمی ( تخلفات مالیاتی و جریمه های آن در مورد مالیات بر درآمد) خواهد بود، دانستن این تکالیف برای مودی و وکیل مالیاتی ( با ظرفیت ها و مزایای داشتن وکیل مالیاتی آشنا شوید) لازم است.
۷-۱- تسلیم اظهارنامه مالیاتی
سازندگان ساختمان مکلفند همچون سایر مودیان ( نکاتی مفید در مورد گروه بندی مودیان مالیاتی) در موعد قانونی نسبت به تنظیم و تسلیم اظهارنامه مالیاتی ( تکالیف مالیاتی در مورد تسلیم اظهارنامه و دفاتر) درآمد سالیانه خود اقدام کنند در غیر این صورت ۱- مشمول جریمه غیر قابل بخشودگی عدم تسلیم اظهارنامه خواهند بود. ۲- اگر عدم تسلیم اظهارنامه برای سه سال متوالی باشد این تخلف می تواند منجر به مجازات ( از جرایم و مجازات های مالیاتی چه می دانیم؟) شش ماه تا دو سال حبس شود. ۳- از کلیه معافیت های قانونی مالیاتی ( با امتیازات و تسهیلات مالیاتی قابل استفاده آشنا شویم) محروم خواهند شد. ۴- رسیدگی به پرونده مالیاتی بر اساس اطلاعات موجود سازمان امور مالیاتی انجام خواهد شد که به سود مودی نخواهد بود.
۷-۲- ثبت نام در سامانه مودیان
سازندگان ساختمان باید در سامانه مودیان ثبت نام کنند در غیر این صورت مشمول جریمه خواهند شد.
۷-۳- نصب و استفاده از سامانه های پرداخت
سازندگان ساختمان مکلف به نصب و استفاده از سامانه های پرداخت مورد تایید سازمان امور مالیاتی هستند در غیر این صورت مشمول جریمه مالیاتی ( تخلفات مالیاتی و جریمه های آن در مورد مالیات بر درآمد) خواهند بود.
۷-۴- صدور صورتحساب معاملات
سازندگان ساختمان باید برای کلیه معاملات خود نسبت به صدور صورتحساب معامله اقدام کنند در غیر این صورت مشمول جریمه قانونی ( تخلفات مالیاتی و جریمه های آن در مورد مالیات بر درآمد) خواهند شد.
۷-۵- تهیه، نگهداری و ارائه دفاتر قانونی و ارائه ترازنامه و حساب سود و زیان
چنانچه سازندگان مسکن با توجه به حجم فعالیت مالی خود در گروه اول مودیان ( نکاتی مفید در مورد گروه بندی مودیان مالیاتی) قرار گیرند باید فعالیت ها و معاملات خود را در دفاتر روزنامه و دفاتر کل ثبت و نگهداری کنند و با درخواست اداره امور مالیاتی آن را ارائه دهند. بعلاوه باید ترازنامه و حساب سود و زیان فعالیت سالیانه خود را نیز ارائه دهند. در صورت تخلف از این تکالیف، علاوه بر جریمه قانونی ( تخلفات مالیاتی و جریمه های آن در مورد مالیات بر درآمد) از امتیازات و معافیت های قانونی ( با امتیازات و تسهیلات مالیاتی قابل استفاده آشنا شویم) محروم خواهند شد.
