مالیات خانه های خالی چیست؟ راهنمای جامع حقوقی

                                    

1- چرا همه باید از مالیات خانه های خالی آگاهی داشته باشند؟

مدتی است که خبر گرفتن مالیات از مالکان خانه‌های خالی بسیار به گوش می رسد. در سال ۱۳۹۹ مجلس با تصویب قانونی، تکالیف قانونی و مالیاتی برای همه مالکان و حتی مستاجران واحدهای مسکونی ایجاد نمود.

این تکالیف نه تنها از نظر پرداخت مالیات است بلکه تکالیف دیگری را نیز در بر می گیرد. انجام ندادن این تکالیف باعث جریمه های قابل توجهی می شود. به همین دلیل آگاهی نسبی از این تکالیف برای همه بویژه مالکین واحدهای مسکونی و نیز وکیل مالیاتی لازم است.

۲- مالیات خانه خالی چه نوع مالیاتی است؟

در قانون مالیات های مستقیم، مالیات های متعددی وجود دارد. مثل مالیات بر ارث، مالیات بر نقل و انتقال املاک، مالیات درآمد مشاغل و اشخاص حقوقی. یکی از مالیات های رایج مالیات بر درآمد اجاره است. یعنی هر کس ملک خود را اجاره بدهد، باید بابت درآمدی که با دریافت اجاره بها بدست آورده است مالیاتی پرداخت کند.

حال با تصویب قانون مربوط به مالیات بر خانه های خالی، نوع دیگری از مالیات ایجاد شده است. این مالیات، مالیاتی است که مالک بیش از یک واحدهای مسکونی خالی، باید سالیانه به اداره امور مالیاتی پرداخت کند. به این نوع مالیات، مالیات بر خانه های خالی گفته می شود.

تعیین میزان مالیات خانه های خالی بر اساس ضریبی از مالیات اجاره است. ولی میزان آن بسیار بیشتر از مالیات اجاره است. کسی که مالک واحد مسکونی است.

یا برای سکونت خود از آن استفاده می کند که در این صورت هیچ مالیاتی ندارد. البته اگر قیمت آن از ده میلیارد تومان بیشتر باشد باید مالیات بر خانه های لوکس را پرداخت کند.

یا باید آن را اجاره دهد که در این صورت باید مالیات اجاره دریافتی را پرداخت کند. البته در تعیین مالیات اجاره معافیت های قابل توجهی وجود دارد.

ولی اگر واحد مسکونی خود را نه سکونت داشته باشد و نه اجاره دهد، مبلغ بسیار زیادی باید بعنوان مالیات خانه خالی به اداره مالیاتی پرداخت کند.

۳- خانه های مسکونی و اشخاص مشمول مالیات خانه خالی

هر واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای یکصد هزارنفر جمعیت که در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد مشمول مالیات خانه خالی است.

بنابراین مالیات بر خانه های خالی اولاً شامل خانه های مسکونی است، لذا واحدهای تجاری یا اداری و یا زمین مشمول این مالیات نمی شود. هر واحدی که دارای پروانه پایان کار با کاربری مسکونی از شهرداری باشد می تواند بعنوان خانه مسکونی خالی شناسایی شود.

دوم اینکه مالکین این واحدها مشمول مالیات بر خانه های خالی هستند، لذا این مالیات ربطی به مستاجر ندارد.

سوم اینکه تنها خانه های خالی واقع در شهرهای بالای صد هزار نفر جمعیت مشمول مالیات هستند.

۴- خانه خالی چگونه تشخیص داده می شود؟

تشخیص خانه خالی توسط سازمان امور مالیاتی به استناد اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان کشور براساس ترتیباتی صورت می گیرد.

ترتیبات تشخیص خانه خالی اینگونه است که بر اساس قانون، همه مالکین باید تمام واحدهای مسکونی خود را در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت کنند. در این سامانه باید نوع استفاده از آن اعم از اینکه خود ساکن آن هستند یا به اجاره داده اند را مشخص می کنند.

مالک می تواند حداکثر دو خانه را برای سکونت خود ثبت کند. مابقی یا باید به اجاره داده شود که در این صورت مالیات مشمول مقررات مالیات اجاره خواهد بود. خانه ای که در سامانه بعنوان اجاره ثبت نشده باشد و یا اصلاً ثبت نشده باشد، بعنوان خانه خالی شناسایی می شود و مشمول مالیات آن خواهد شود.

۵- چه خانه هایی مشمول مالیات خانه خالی نیستند؟

برخی خانه ها با وجود مسکونی بودن مشمول مالیات خانه خالی نیستند؛

۱- هر خانواده می تواند علاوه بر ثبت اقامتگاه مسکونی اصلی خود، یک ملک مسکونی دیگر را نیز به نام عضو دیگری از خانواده در همان شهر اصلی بعنوان اقامتگاه فرعی ثبت کند. خانه فرعی مشمول مالیات خانه خالی نیست، هر چند عملاً خالی باشد.

۲- چنانچه خانواده ای، غیر از اقامتگاه اصلی، اقامتگاهی در شهر دیگری غیر از شهر محل سکونت، در سامانه ثبت کند، این خانه مسکونی در شهر دیگر نیز مشمول مالیات خانه خالی نخواهد شد.

۳- چنانچه یکی از اعضای خانواده در شهر دیگری غیر از شهر اصلی یا فرعی خود، دانشجو یا دانش‌آموز یا شاغل باشد، امکان ثبت یک واحد مسکونی دیگر در آن شهر، معاف از مالیات خانه خالی خواهد داشت.

۴- در موارد مشخص قانونی صاحبان برخی صنفها و مشاغلی طبق مجوز قانونی می توانند در واحدهای با کاربری مسکونی فعالیت کنند. مثل وکلا و پزشکان و مشاغل گردشگری و زیارتی. صاحبان این مشاغل نیز می توانند واحد مسکونی را برای فعالیت خود در سامانه ثبت کنند و این موضوع را به سازمان امور مالیاتی اطلاع دهند. در این صورت مشمول مالیات خانه های خالی نخواهند بود.

۵- در صورتی که مالک، واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره، به ارزش اجاری روز، از طریق سامانه معاملات املاک عرضه نماید مشمول مالیات بر خانه های خالی نخواهد شد. ولی اگر با وجود پیدا شدن مشتری یا مستاجر در سامانه، دو بار از اجاره دادن یا فروش آن خودداری کند باید مالیات خانه خالی پرداخت کند.

۶- مالکان خانه های مسکونی در شهرهای زیر صد هزار نفر اگر در این شهرها خانه های خالی داشته باشند مشمول مالیات بر خانه های خالی نخواهند بود. ولی مالک و یا بهره بردار این واحدها نیز باید خانه را در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند، در غیر این صورت مشمول جریمه معادل بیست درصد مالیات خانه خالی خواهند بود.

۶- مالیات خانه های خالی چقدر است و چگونه تعیین می شود؟

چنانچه خانه ای طبق سامانه املاک و اسکان، آنگونه که گفته شد، بعنوان خانه خالی شناخته شود مشمول مالیات خانه های خالی خواهد بود.

مالیات خانه های خالی ضریبی از مالیات بر درآمد اجاره است. در مالیات بر درآمد اجاره، مبلغ اجاره سالیانه براساس قرارداد یا جدول املاک مشابه، بعد از کسر ۲۵ درصد آن، در حداقل ۱۵ درصد و حداکثر ۲۵ درصد ضرب می شود و مبلغ مالیات اجاره بدست می آید.

در مالیات خانه های خالی، مالیات آن برای سال اول خالی بودن، معادل ۶ برابر مالیات اجاره آن خواهد بود. برای سال دوم، معادل۱۲ برابر و برای سال سوم به بعد، معادل ۱۸ برابر مالیات اجاره خواهد بود. همانگونه که ملاحظه می کنید مبلغ مالیات خانه خالی، بسیار بالا است تا مالکان مجبور به اجاره دادن املاک خود شوند.

این ضریب مالیاتی وقتی بیشتر می شود که فردی بیش از ۵ واحد مسکونی خالی داشته باشد. در این صورت ضریب های گفته شده دو برابر خواهد شد. یعنی ممکن است فردی بابت خانه های خالی در سال سوم، مجبور باشد تا ۳۶ برابر مالیات اجاره، مالیات خانه خالی بدهد!

۷- تکالیف قانونی مالکان واحدهای مسکونی در مورد مالیات خانه های خالی و عواقب آن

۷-۱- تکلیف مالکان به ثبت اطلاعات تمام املاک خود در کشور

مالکان واحدهای مسکونی تمام مناطق کشور چه شهری و روستایی موظفند اطلاعات املاک تحت تملک خود را در سامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنند. در این ثبت، باید نوع بهره برداری را نیز تعیین کنند.

چنانچه واحدی مسکونی و مالک و بهره ‏بردار آنها جداگانه در این سامانه ثبت نشده باشد، این واحد بعنوان خانه خالی مشمول مالیات می ‌شود.

اگر خانه ای در سامانه یاد شده با قید مالک یا مستاجر به ثبت نرسیده باشد مشمول مالیات خانه خالی خواهد بود. حتی اگر مالک در آن سکونت داشته باشد و یا واقعا به اجاره داده شده باشد.

۷-۲- تکلیف ساکن هر خانه مسکونی به ثبت اطلاعات محل سکونت خود در سامانه املاک و اسکان

سرپرستان خانوارها (چه مالک و چه مستاجر) مکلفند اقامتگاه اصلی خانوار خود را (یک واحد ملکی یا استیجاری یا رایگان)‌ را در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نمایند. با ثبت اقامتگاه در سامانه، ساکن واحد مسکونی یک شماره یکتا که نشانه ثبت است دریافت می کند.

مالکان واحدهای مسکونی مکلفند اقامت اعلام ‌شده توسط خود یا مستاجر واحد مسکونی در سامانه مذکور را تأیید کنند.

اگر مالک یا مستاجر این تکلیف را انجام ندهد، واحد مورد سکونت، بعنوان خانه خالی تلقی می شود و مشمول مالیات خانه خالی می شود.

البته در صورتی که مستاجر اجاره بودن محل سکونت خود را تایید نکند و به همین دلیل مالک مشمول مالیات خانه خالی شود، مالک می تواند با ارائه اسناد مثبته به اداره مالیاتی از شمول این مالیات خارج شود.

در صورتی که واحد محل سکونت به ثبت نرسد، عواقب دیگری نیز می تواند داشته باشد. زیرا دستگاههای مربوطه خدمات عمومی خود را صرفاً با اخذ گواهی ثبت و نشانی یکتای درج ‌شده مربوط به اقامتگاه اصلی در سامانه املاک و اسکان کشور ارائه کنند. مثل افتتاح حساب بانکی و صدور دسته چک، تعویض پلاک خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گاز طبیعی، گواهینامه رانندگی، گذرنامه، مدارک خودرو، اخطاریه، ابلاغیه، ثبت ‌نام مدارس در منطقه محل اقامت. همچنین صدور قبوض مصرفی مثل آب و برق و گاز و تلفن مطابق نشانی اقامتگاه ثبت شده در سامانه خواهد بود.

بعلاوه،کسانی که اقامتگاه اصلی خود را در سامانه ثبت نکرده باشند قبض تعرفه برق آنها بطور پلکانی محاسبه و صادر خواهد شد.

۷-۳- تکلیف مالک واحد مسکونی به اجاره دادن واحد مسکونی خالی و عواقب عدم انجام آن

طبق قانون مالک واحدهای مسکونی مکلف است املاک مسکونی خالی خود را اجاره دهد. این اجاره اگر از طریق عادی انجام شود باید در سامانه ثبت شود.

مالک همچنین می تواند ملک خالی خود برای اجاره دادن ملک به قیمت روز منطقه ای در سامانه ملی معاللات املاک عرضه کند. اگر مالک واحد خود را از این طریق برای اجاره و یا فروش عرضه کند مشمول مالیات خانه خالی نمی شود. ولی اگر مالک بعد از عرضه ملک خود در سامانه، بیش از دوبار از اجاره یا فروش ملک خود به‌ قیمت منطقه ای خودداری کند، واحد مذکور بعنوان واحد خالی شناخته می شود. در این صورت حسب مورد مشمول مالیات خانه خالی می شود و یا جریمه قانونی به مالک تعلق می گیرد.
لازم است بدانید سامانه معاملات املاک به گونه ‌ای طراحی شده که قابلیت ارزش‌ گذاری واحدهای مسکونی به قیمت‌ های واقعی را داشته باشد. همچنین امکان ثبت درخواست متقاضی خرید یا اجاره املاک عرضه ‌شده در آن و ثبت انجام معامله نیز در آن فراهم است.

نکته مهم در تکلیف به اجاره واحد خالی

نکته مهم این است که وقتی می خواهید واحد مسکونی خود را به کسی اجاره دهید الزاماً باید آن را به کسی اجاره دهید که خود اقامتگاه اصلی دیگری طبق سامانه املاک نداشته باشد. در غیراین صورت مشمول مالیات خانه خالی خواهید شد!

در واقع مالک در اجاره دادن خانه مکلف است خانه را به کسی بدهد که فاقد اقامتگاه اصلی طبق سامانه است در غیر این صورت مشمول مالیات خانه خالی خواهد بود.

چنانچه مالک به علت قانونی مثل دستور مقام قضایی، از اجاره دادن و یا فروش آن ممنوع باشد مشمول مالیات خانه خالی در دوره ممنوعیت نخواهد بود.

۷-۴- تکلیف مالک خانه خالی به پرداخت مالیات اعلام شده اداره مالیاتی

چنانچه خانه ای توسط اداره مالیاتی بعنوان خانه خالی شناسایی شود، تا پایان تیر ماه هر سال، مالیات آن را به مالک اعلام می کند. مالک باید تا یک ماه پس از اعلام اداره مالیاتی، مالیات اعلام شده را پرداخت کند.

در صورت عدم پرداخت آن، ماهیانه دو درصد جریمه تاخیر تعلق می گیرد. همچنین اداره مالیاتی می تواند به میزان مالیات و جریمه، اموال مالک را توقیف کند و با فروش آن مالیات را برداشت کند.

۷-۵- تکلیف اشخاص به ثبت تغییر محل اقامت یا خرید و فروش واحد های تحت تملک

مالک یا مستاجر مکلف است پس از هرگونه تغییر در محل اقامت یا خرید و فروش واحد تحت تملک خود، اطلاعات جدید را در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نمایند.

در صورتی که به این تکلیف عمل نکند به ازای هر ماه تأخیر، واحد مسکونی جدید، مشمول جریمه ‌ای معادل ۶ برابر مالیات اجاره خواهد شد.

۸- عواقب عدم پرداخت مبلغ مالیات بر خانه های خالی

بعد از اینکه اداره مالیاتی مالیات خانه خالی سالیانه را به مالک اعلام کرد، مالک مکلف است ظرف یکماه مالیات اعلام شده را پرداخت کند. در غیر این صورت عواقبی را برای مالک دارد.

۸-۱- جریمه مالی تاخیر پرداخت مالیات

پس از مرداد هر سال، در ازای هر ماه تاخیر پرداخت مالیات، جریمه تاخیر تادیه معادل دو و نیم درصد مالیات به آن تعلق می گیرد.

۸-۲- وصول اجباری مالیات از محل اموال مالک

درصورتی که مالک از پرداخت به موقع مالیات خانه خالی خودداری کند، اداره مالیاتی می تواند با صدور اجراییه مالیاتی مالیات تعیین شده را از محل اموال مالک وصول کند.

۸-۳- عدم امکان ثبت سند قطعی ملک خالی تا زمان پرداخت مالیات خانه خالی

در صورتی که مالک بخواهد خانه مسکونی خود را انتقال دهد، دفتر اسناد رسمی تا زمانی که مالک گواهی پرداخت مالیات خانه خالی را از اداره مالیاتی ارائه ندهد، سند را تنظیم نمی کند.

۸-۴- جریمه تخلف مالک در مورد تشخیص نادرست خانه خالی

 در صورت احراز تخلف مالک به نحوی که منجر به عدم تشخیص یا تشخیص غلط خانه خالی گردد، مالک علاوه بر پرداخت مالیات خانه خالی، معادل مالیات متعلقه نیز جریمه می ‌شود.

۹- حق اعتراض به مالیات خانه های خالی

مالک خانه خالی، می تواند به تعیین مالیات خانه خالی و یا تشخیص خالی بودن خانه خود اعتراض کند. در این صورت وی باید شخصاً و یا با استفاده از وکیل مالیاتی، در هیات حل اختلاف مالیاتی شکایت کند.

با صدور رای هیات حل اختلاف بدوی، اگر همچنان شاکی باشد می تواند به رای این هیات هم اعتراض کند.

در نهایت می تواند در دیوان عدالت اداری و یا شورای عالی مالیاتی هم اعتراض کند.

۱۰- ضرورت استفاده از وکیل مالیاتی برای دفاع در مورد مالیات خانه های خالی

همانگونه که گفتیم مالیات بر خانه خالی مالیات بسیار سنگینی است. قانون و مقررات آن هم دارای پیچیدگی های حقوقی زیادی است. لذا تدبیر درست پرونده مالیاتی در مورد خانه خالی نیازمند داشتن تجربه تخصصی در زمینه حقوق مالیاتی است. از این جهت توصیه می شود برای اداره پرونده مالیاتی خود در مورد مالیات خانه خالی از وکیل مالیاتی استفاده کنید. با استفاده از وکیل مالیاتی ریسک شکست در پرونده و فشار روی کسب و کار خود را کاهش می دهید. همچنین با در پیش گرفتن راه درست توسط وکیل مالیاتی، احتمال موفقیت در پرونده برای شما بسیار افزایش می یابد.