مالیات بر خانه های گران قیمت قانونی است که به تازگی از آن صحبت شده است. اما مالیات بر واحدهای مسکونی یا بغ و ویلاهای گران قیمت چیست؟ چگونه محاسبه و پرداخت می‌شود. چگونه می‌شود در این زمینه متضرر نشد؟ اگر دنبال جواب این سوالات هستید این مطلب حقوقی برای شما و تمامی صاحبان واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای گران قیمت و وکیل مالیاتی مفید است.
۱- مالیات بر واحدهای مسکونی یا باغ ویلاهای گران قیمت چیست؟
یکی از منابع مهم تامین هزینه های عمومی توسط دولت، گرفتن مالیات از افراد است.
منابع مالیاتی مشخصی مثل مالیات بر ارث، مالیات بر درآمد عملکرد، مالیات نقل و انتقال املاک در قانون مالیات های مستقیم وجود دارد.
با کاهش درآمدها، دولت به منابع مالیاتی جدیدی روی آورده است. مثلاً مالیات گرفتن از واحدهای خالی و یا مالیات گرفتن از درآمد اینفلوئنسرها.
در قانون مالیات‌های مستقیم، یکی از منابعی که از آن مالیات گرفته می‌شود مالیات بر دارایی است. برای سالیان زیادی از دارایی، مالیاتی گرفته نمی شد. ولی در قانون بودجه سال ۱۴۰۰، گرفتن مالیات از واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای گران قیمت پیش بینی شده است.
۲- محاسبه مالیات خانه های گران
از سال ۱۴۰۰، صاحبان واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای گران قیمت بیشتر از ده میلیارد تومان، باید سالیانه مالیاتی بعنوان مالیات دارایی پرداخت کنند.
۳- چه املاکی باید مالیات بپردازند؟ کدام خانه‌ها نباید مالیات خانه‌های گران را بپردازند؟
۳-۱- صاحب کدام خانه های گران باید مالیات بپردازند؟
واحد مسکونی و باغ ویلایی مشمول مالیات بر واحدهای گران قیمت است که اولاً ارزش روز آن در سال ۱۴۰۰ بیشتر از ده میلیارد تومان باشد.
ثانیاً واحد مورد نظر دارای کاربری مسکونی باشند. پس اگر واحد مسکونی یا باغ ویلایی هر دو این شرایط را داشته باشد، مالک یا مالکان آن باید مالیات پرداخت کنند.
۳-۲- صاحب کدام خانه و ویلاهای گران نباید مالیات بپردازند
- واحد یا باغ ویلایی که ارزش روز آن در سال ۱۴۰۰، کمتر از ده میلیارد تومان باشد، مشمول مالیات خانه‌های گران نیستد.
- همچنین واحد دارای کاربری غیرمسکونی، اگرچه گران قیمت باشد، مشمول مالیات نیستند.
- باغ بدون واحد مسکونی و زمین بدون ساختمان مشمول مالیات نیست.
- چنانچه واحد مسکونی و باغ ویلایی در حال ساخت باشد مشمول مالیات نیست. یعنی تا زمانیکه برای آنها پروانه اتمام عملیات ساختمانی صادر نشده باشد یا انشعابات آب و برق نصب نشده باشد، مالیاتی ندارند.
۴- چه کسانی باید مالیات بر واحد مسکونی یا باغ ویلای گران قیمت را بپردازند؟
۴-۱- اشخاص حقیقی مالک واحد مسکونی یا باغ ویلا
شخص یا اشخاص حقیقی مالک واحد مسکونی گران قیمت با ارزش بالای ده میلیارد تومان، بابت آن واحد یا باغ ویلا باید مالیات پرداخت کنند.
چنانچه واحد یا باغ ویلای شخص، به نام افراد تحت تکفل وی مثل فرزند صغیر باشد، پرداخت مالیات برعهده خود شخص است نه فرد تحت تکفل.
۴-۲- اشخاص حقوقی و شرکت‌های مالک واحد مسکونی یا باغ ویلا
اشخاص حقوقی و شرکت های دارای واحدهای مسکونی و باغ ویلای با ارزش بالاتر از ده میلیارد تومان، بابت آن مشمول پرداخت مالیات هستند.
در مورد شرکتها و اشخاص حقوقی، مدیران شرکت و اشخاص حقوقی باید مالیات متعلقه را پرداخت کنند. در غیر این صورت خود مدیران مسئول پرداخت مالیات مربوطه خواهند شد.
۵- مالیات بر واحدهای لوکس چقدر است؟
میزان مالیات سالیانه بر واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای گران قیمت، درصد مشخصی از ارزش روز واحد یا باغ ویلا است.
این درصد، بسته به ارزش روز واحد مسکونی یا باغ ویلا، از یک دهم درصد تا پنج دهم درصد ارزش روز واحد یا باغ ویلا خواهد بود.
در واقع هر چقدر ارزش واحد و باغ ویلا بالاتر برود، نرخ یا درصد مالیات نیز اضافه می شود.
نرخ مالیات خانه های گران قیمت
نرخ مالیات واحد مسکونی و باغ ویلای گران قیمت، متناسب با ارزش روز آن به شرح زیر است:
- واحد مسکونی یا باغ ویلای برای ارزش روز بیشتر از ده میلیارد تومان تا پانزده میلیارد تومان؛ یک دهم درصد ارزش روز واحد یا باغ ویلا.
- برای ارزش مازاد بر پانزده میلیارد تومان تا بیست و پنج میلیارد تومان؛ دو دهم درصد ارزش روز واحد یا باغ ویلا.
- برای ارزش مازاد بر بیست و پنج میلیارد تومان تا چهل میلیارد تومان؛ سه دهم درصد ارزش روز واحد یا باغ ویلا.
- برای ارزش مازاد بر چهل میلیارد تومان تا شصت میلیارد تومان؛ چهار دهم درصد ارزش روز واحد یا باغ ویلا.
- برای ارزش مازاد بر شصت میلیارد تومان؛ پنج دهم درصد ارزش روز واحد یا باغ ویلا.
۶- ارزش واحد مسکونی و باغ ویلای گران قیمت و میزان مالیات چگونه تعیین می شود؟
سازمان امور مالیاتی، ارزش روز واحد مسکونی یا باغ ویلا را در چارچوب جدولی بر اساس عواملی مثل قیمت ساختمان و مصالح و قدمت و قیمت زمین تعیین می‌کند.
پس از ارزیابی و تعیین ارزش واحد یا باغ ویلا، نرخ مالیاتی مربوطه (از یک دهم تا پنج دهم درصد، بسته به ارزش تعیین شده) در مبلغ ارزیابی شده ضرب می‌شود و مالیات قابل پرداخت تعیین می‌شود.
۷- اگر یک نفر، چند واحد و باغ ویلا داشته باشد آیا باید برای هرکدام مالیات جداگانه بدهد؟
اگر کسی چندین واحد مسکونی یا باغ ویلای گران قیمت داشته باشد، هرکدام که ارزشی بیشتر از ده میلیارد تومان داشته باشد، مالیات جداگانه دارد.
اگر ارزش هرکدام کمتر از ده میلیارد تومان باشد مشمول مالیات نیست، حتی اگر ارزش مجموع آنها بیشتر از ده میلیارد تومان باشد.
۸- اگر واحد مسکونی یا باغ ویلای گران قیمت، به نام فرزند یا همسر فرد باشد آیا مشمول پرداخت مالیات خواهد بود؟
بله واحد مسکونی و باغ ویلای به نام افراد تحت تکفل مثل فرزند صغیر نیز مشمول پرداخت مالیات است. دراین صورت مالیات آن باید توسط خود شخص و نه فرد تحت تکفل پرداخت شود. در واقع اداره مالیاتی مالیات را نه از فرد تحت تکفل بلکه از فرد کفیل مطالبه می کند.
۹- آیا واحد مسکونی یا باغ ویلای گران قیمت بدون سند رسمی مالکیت نیز مشمول مالیات می شوند؟
بله اگر سند رسمی مالکیت نداشته باشد ولی اسنادی که مالکیت را برای اداره مالیاتی احراز نماید داشته باشد نیز مشمول این مالیات خواهد شد.
۱۰- اگر یک واحد مسکونی گران قیمت از سازنده مسکن خریداری شود، تا قبل از اینکه سند رسمی آن دریافت شود، سازنده مشمول مالیات است یا خریدار ؟
در مواردی که هنوز سند رسمی واحد مسکونی گران قیمت که از سازنده خریداری شده، آماده نشده است خریدار بعنوان مالک مکلف به پرداخت مالیات واحد گران قیمت است. البته همانگونه که گفته شد برای سال خرید واحد مسکونی، مالیاتی تعلق نمی گیرد.
۱۱- اگر یک واحد مسکونی یا باغ ویلای گران قیمت، متعلق به چند نفر باشد باز هم مشمول مالیات است و مالیات آن برعهده کیست؟
اگر واحد مسکونی یا باغ ویلای گران قیمت متعلق به چند نفر باشد و به اصطلاح مشاع و مشارکتی باشد نیز مشمول مالیات است.
در این صورت هریک از مالکین، متناسب با درصد مالکیتی که در آن واحد یا ویلا دارند مسئول پرداخت مالیات هستند. مثلاً اگر مالیات متعلق به واحد مشارکتی بین دو نفر که هر کدام سه دانگ از مالکیت را دارند، صد میلیون تومان باشد، هر مالک مسئول پرداخت پنجاه میلیون تومان مالیات می شود.
۱۲- اداره مالیاتی چگونه از داشتن واحد مسکونی و باغ ویلای گران قیمت با خبر می شود؟
وزارت راه و شهرسازی و نیز سازمان ثبت و شهرداری، کلیه اطلاعات مربوط به مالکیت واحد های مسکونی و باغ ویلای گران قیمت را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار می دهد. سازمان امور مالیاتی از طریق سامانه، اطلاعات واحدهای مسکونی و باغ ویلای گران قیمت را برای تعیین و دریافت مالیات از مالک، مورد استفاده قرار می دهد.
۱۳- تعیین و مطالبه مالیات از واحدهای مسکونی و باغ ویلاهای گران قیمت چگونه اجرایی می شود؟
اداره امور مالیاتی از طریق سامانه اطلاعاتی املاک، اطلاعات مربوط به هر واحد مسکونی و ویلای گران قیمت را استخراج می کند. سپس ارزش روز واحد یا باغ ویلا را بر اساس اطلاعات واصله حداکثر تا پایان آذر ماه ۱۴۰۰ تعیین می کند و ظرف ظرف دو ماه، به اطلاع مالک واحد مشمول می رساند.
اگر ارزش روز یک واحد مسکونی یا باغ ویلا بر اساس اعلام سازمان امور مالیاتی بیشتر از ده میلیارد تومان باشد، آن واحد یا باغ ویلا مشمول مالیات می شود. اداره مالیاتی، ارزش روز و مالیات واحد مسکونی یا باغ ویلا را تعیین می کند. سپس موضوع را ظرف دو ماه به اطلاع مالک واحد یا باغ ویلا برای پرداخت مالیات می رساند. اگر ارزش روز و میزان مالیات طی زمان های گفته شده به اطلاع مالک نرسد، مالک مشمول مالیات نخواهد بود.
چنانچه اداره مالیاتی در مهلت های گفته شده، ارزش واحد را تعیین و برای پرداخت مالیات به مالک اطلاع دهد، مالک مکلف به پرداخت مالیات تا پایان بهمن ماه سال ۱۴۰۰ است.
اگر مالک از پرداخت مالیات تعیین شده خودداری کند، اداره مالیاتی با صدور اجراییه مالیاتی و فروش اموال وی، مالیات متعلقه را برداشت می کند.
۱۴- اگر مالیات واحد گران قیمت توسط مالک پرداخت نشود، چه عواقبی دارد؟
اولاً تا زمانی که مالیات تعیین شده برای واحد مسکونی و باغ ویلای گران قیمت را پرداخت نکنید، اگر بخواهید آن را فروخته یا منتقل کنید، امکان ثبت این انتقال وجود ندارد. ثانیاً اداره امور مالیاتی می تواند با صدور اجراییه مالیاتی و با توقیف و فروش اموال شما، مالیات متعلقه را از محل فروش اموال وصول کند. ثالثاً اداره مالیاتی می تواند بابت بدهی مالیاتی که از میزان مشخص بیشتر باشد، بدهکار مالیاتی را ممنوع الخروج کند.
۱۵- مشمولین مالیات بر واحدهای گران قیمت چه تکالیفی دارند؟
مالک واحد مسکونی یا باغ ویلای گران قیمت تکلیف دارد در صورتی که مالیات واحد یا باغ ویلا طبق مقررات قانونی تعیین بشود و به اطلاع وی برسد، مالیات تعیین شده را تا پایان بهمن ماه پرداخت کند.
مالکان واحد های مسکونی تکلیفی در مورد تسلیم اظهارنامه و امثال آن ندارند.
۱۶- چگونه می‌توان به مالیات بر واحدهای گران قیمت اعتراض کرد؟
بعد از آنکه مالیات واحد مسکونی یا باغ ویلای گران قیمت طبق مقررات قانونی به اطلاع مالک رسید، وی می تواند به آن اعتراض کند.
اعتراض ممکن است بخاطر تعلق مالیات یا ارزیابی واحد یا میزان مالیات و یا اقدامات اجرایی برای وصول مالیات باشد. درهرصورت، مالک یا وکیل مالیاتی وی می تواند به آن اعتراض کند. اعتراض در هیات حل اختلاف مالیاتی مطرح می شود. چنانچه این اعتراض، بطور قانونی و به درستی داده شده باشد و دارای مستند کافی و درست باشد، موجب ابطال مطالبه مالیات می شود.
۱۷- ضرورت استفاده از وکیل مالیاتی برای اعتراض به مطالبه مالیات غیر قانونی
ممکن است اداره مالیاتی بطور غیرقانونی مالیاتی بعنوان مالیات واحد مسکونی یا باغ ویلای گران قیمت از شما مطالبه کند. یا اینکه مالیات تعیین شده زیادتر از میزان قانونی باشد. یا شرایط قانونی برای تعیین و یا مطالبه مالیات را رعایت نکرده باشد. از سوی دیگر موفقیت در اعتراض به مالیات مطالبه شده، نیازمند اطلاع و مهارت حقوقی و تخصص کافی در مورد معلومات مالیاتی است. لذا در چنین مواردی برای حفظ حقوق و منافع خود توصیه می شود که از وکیل مالیاتی متخصص استفاده کنید تا موفقیت شما در اعتراض، به نتیجه مطلوب قانونی برسد.
